Аренда земельных участков

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора.
В соответствии с ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка являются его собственностью (выращенная с\х продукция, доходы от автостоянки).
Арендатор имеет право по распоряжению:

• вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу – передача в субаренду (в пределах срока договора аренды), без согласия собственника, при условии его уведомления. В соответствии с ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды;
• отдавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
ГК РФ не устанавливают требования к арендаторам: им может быть любое физическое и юридическое лицо, иностранные физические и юридические лица, и лица без гражданства – с ограничениями, установленными ГК РФ.
Арендодателем может быть только собственник земельного участка. Ранее землепользователи и землевладельцы могли передавать земельные участки в аренду.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации. Но ГК РФ устанавливает исключение: договор аренды и субаренды, заключенные на срок до 1 года государственную регистрацию не требует.
Срок аренды существенным условием договора не выступает.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока. Если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В законе и договоре может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ст. 65 ЗК за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, которая является существенным условием договора.
Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Твердая денежная сумма, выплата доли прибыли, полученной в результате использования арендованного земельного участка, аренда здания в счет платы на аренду земельного участка, вместо арендной платы могут быть возложены затраты на улучшение земельного участка (расчистка, осушение, мелиоративные работы).
За земли, переданные в аренду из государственной и муниципальной собственности размер арендной платы устанавливается согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ».
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Права и обязанности сторон.
Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли в установленный договором срок. Если этого не было сделано то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель обязан также предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду земельный участок – сервитуте, праве залога и других, т.к. факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или изменения таких прав (ст. 613 ГК РФ).
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором).
Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не установлено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не освобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки – то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат земельного участка.

С 1 марта 2015 года вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающая особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

Пункт 4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Пункт 5. Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Пункт 7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Пункт 8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

• на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
• на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
• на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
• на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
• на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
• на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи (на оставшийся срок действия договора аренды при изъятии для государственных или муниципальных нужд), в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
• на срок действия концессионного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено концессионное соглашение;
• на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
• на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
• на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
• на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
• на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
• на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
• на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
• на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Пункт 12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Пункт 15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.